Покупка квартиры может привести к полной потере жилья и вложенных денег, даже если на первый взгляд сделка выглядит абсолютно законной. Главная угроза — оспаривание договора купли-продажи из-за проблем с дееспособностью продавца или его предшественников.
Особую осторожность стоит проявлять при покупке недвижимости у граждан старше 70 лет, людей с психическими расстройствами или тех, кто состоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Их сделки могут быть признаны недействительными даже спустя годы.
Опасность может исходить не от текущего собственника, а от более ранних владельцев. Если в цепочке перехода права собственности участвовал недееспособный человек, его наследники вправе оспорить всю цепочку сделок. В одном из реальных случаев суд изъял квартиру у добросовестной покупательницы, признав недействительной продажу, совершённую семь лет назад пожилой женщиной с болезнью Альцгеймера.
Обычно срок исковой давности — один год, но для недееспособных лиц он начинает течь только с момента, когда они узнали о нарушении, им был назначен опекун или их состояние улучшилось настолько, что они смогли осознать произошедшее. Это может случиться спустя много лет после сделки.
При осмотре жилья насторожить должны: странное поведение продавца, заниженная цена, наличие прописанных лиц, нежелание предыдущих владельцев покидать квартиру или неясные ответы о происхождении жилья.
Перед сделкой рекомендуется запросить расширенную выписку из ЕГРН, проверить всех предыдущих собственников, убедиться в отсутствии обременений и провести личную беседу с продавцом без участия риелтора. При оформлении документов стоит заверять сделку у нотариуса, включать в договор гарантии дееспособности, снимать на видео процесс подписания и требовать справку из психоневрологического диспансера.
Дополнительную защиту обеспечит страховка титула, консультация профильного юриста и хранение всех документов и переписки не менее 10 лет. Экономия на юридической проверке может стоить покупателю всего — квартиры и денег.
